Kostenberechnung
Wir ermitteln Baukosten für Sie an Hand weniger wichtigen Linien der Geschoss- und Ansichtzeichnungen. Wir warten nicht die Erstellung der fertigen 3 D CAD Zeichnungen ab. Befinden Sie sich noch in Vorüberlegungen zu Ihrem Projekt entwickeln wir mit Ihnen den Raumbedarf und legen die Ausstattungsmerkmale gemeinsam fest. Aus diesen Angaben erstellen wir für Sie die erste Kostenberechnung.
Liegen Ihnen bereits Zeichnungen vor, können wir darüber sehr schnell Verknüpfungen zu unserer Datenbank-Software herstellen und dadurch Baukosten berechnen. Auf den nachfolgenden Seiten finden Sie viele Detailangaben zu unserer Vorgehensweise.
Baukostenberechnung mit eigener Software
Das von uns entwickelte Programm wird in erster Linie schwerpunktmäßig zur frühzeiteigen und sicheren Baukosten- und Terminplanung heran gezogen. Erst im Anschluss ist an die AVA gedacht, aber nicht als eigenständiges AVA-Programm, sondern aufbauend auf die Kostenplanung. Ebenso ist der Bauphysikteil als Ergänzung zur Kostenplanung gedacht, um frühzeitig Kosten aus den wärmedämmenden Bauteilen exakt zu erfassen. Das Bauphysikmodul ist ebenso nicht als eigenständiges Modul gedacht sondern baut auf schon einmal erfasste Mengen auf. Eine Kostenermittlung kann mit diesem Programm nicht innerhalb 3 Minuten erstellt werden, wie es ein Anbieter von Baukostendaten verspricht. (Schach & Sperling, 2001) Ebenso gibt es eine Vielzahl von Baukostenrechner im Internet, die suggerieren, Baukosten seien mit einigen wenigen Eingaben im Nu berechnet. Seriöse Berechnungen sind umfangreich, für ein Einfamilienhaus ermittelt unser System alle Positionen, die für die Ausschreibung notwendig sind, da kommen schnell 200 Positionen zusammen.
Wie die Baukosten ergeben sich die Bauzeiten und U-Werte der Bauteile automatisch aus jeder Einzelleistung. Aus der Summe der maßgeblichen Leistungen wird für die Nebenkosten das jeweilige Honorar nach der HOAI selbständig errechnet.
Um nicht jede Menge immer wieder neu zu erfassen, zum Beispiel ist die Wand-Putzmenge in der Regel auch die Menge der Raufaser und des Anstrichs, werden Bauteile zusammengestellt, deren Menge nur einmal zu ermitteln ist.
CAD Daten aus ACAD
Grundlage der Datenerfassung für die Kostenplanung und der EnEV-Nachweise sind Polylinien aus 2D Zeichnungen. Diese Polylinien werden über eine Programmergänzung, die in Autocad impliziert wird, oder über die DXF-Schnittstelle aus anderen CAD-Programmen mit einer Raumbuchbezeichnung und einigen weiteren Daten wie Projekt Nr. Geschosshöhe, Deckenstärke etc. in der ACAD Datenbank ergänzt.
Diese Daten der ACAD Datenbank werden an das Datenbankprogramm zur Baukostenplanung übergeben. Somit ist eine ständige Verbindung zwischen Zeichnung und Datenbank gegeben.
Raumbuch und Bauteile
Im Datenbankprogramm sind diese Raumbuchbezeichnungen mit Unterbauteilen verbunden. Diese Unterbauteile sind weiter mit Elementen, wie Pos.-Bezeichnungen der Kurztexte, Kostengruppenbezeichnungen, Gewerkbezeichnungen, Preisen etc. verbunden.
Das nebenstehende Bild zeigt im Groben die Verknüpfung der Linien mit der Datenbank.
Zusätzlich sind mit der Bauteilbezeichnung Kurz- und Langtexte des Leistungsverzeichnisses, Preise der Leistungen, Arbeitszeiten der Leistungen, Bauphysikalische Daten und ein großer Teil der EnEV-Festlegungen verbunden. Dadurch ist es möglich, in einem Arbeitsgang auch die Bauphysik bei den Kosten und besonders bei der Kostenoptimierung zu berücksichtigen, also eine ganzheitliche Betrachtung des Projektes ermöglicht wird.
Kostenplanung vor der Entwurfsplanung
Es ist durchaus möglich, zu erwartende Baukosten schon an Hand des Raumbedarfs relativ genau zu erfassen. Also noch bevor die erste Zeichnung existiert. Dazu müssen die erwünschten Raumgrößen zusammengestellt werden. Es reichen die m² Angaben, wie nachfolgende Erläuterung zeigen wird. Wir haben untersucht, dass sich die Fehler im Bereich von 5 bis 7 % bewegen, wenn die exakte Raumgeometrie noch nicht bekannt ist.
Ein Nebenraum mit einer Fläche von 7,00 m² kann eine Länge von 2,00 bis 3,25 m und eine Breite von 3,50 bis 2,15 m haben. Der kürzeste Umfang ist Wurzel aus 7 = 2,65 m. Wird dieser kostenmäßige Idealfall zu 100 % gesetzt so weicht im ungünstigsten Fall der Raum mit 2,00 x 3,50 m um 3,94 % davon ab. Die mittlere Abweichung liegt bei 2,57 % bei einem 7,00 m² Raum. Bei einem ca. 10 m² großen Raum kann je nach Geometrie der Wände, die Abweichung bei ca. 6,8 % liegen, vorausgesetzt, dass in der Regel der Raum nicht 1,00 x 10 m ist. Werden die Räume größer, verringert sich die mittlere Abweichung vom Idealfall. Siehe rechte Seite der nachfolgenden Abbildung, die Räume ab 16 m² zeigt.
Die beiden Tabellen zeigen Auszüge aus Excel Tabellen, die dies verdeutlichen.
Von diesen vorgenannten Gedanken ausgehend, ist nachfolgende Tabelle entstanden. In ihr wurden übliche Raumgrößen in m² eingegeben und mit dem mittleren Abweichungswert aus der vorgenannten Tabelle multipliziert. So ergeben sich alle notwendigen Mengen für einen Kostenberechnung. Die mittlere Abweichung liegt bei 4,71 %, ein Wert, mit dem gut gearbeitet werden kann, weil die Marktpreise unter Umständen höherer Abweichungen nach unten oder oben mit sich bringen können.
Dies setzt natürlich voraus, dass detailierte Raumbuchfestlegungen verwendet werden, wie wir sie erstellt haben.
Kostenriesiken
Es wäre sicherlich unseriös, nicht auch von Kostenriesiken zu sprechen. Die DIN 276 unterscheidet zwischen unwägbaren Kostenrisiken und Unsicherheiten.
Die unwägbaren Kostenrisiken, auch unvorhersehbare Kosten genannt, wie Hochwasserstände, Bodenkontamination und Störzonen in der Gründung, lassen sich schon durch ein sehr frühzeitig erstelltes Bodengutachten minimieren. Dazu gehört auch die Klärung, ob der Boden versickerungsfähig ist oder Betonstahl aggressive Wässer enthält. Wir bauen grundsätzlich nur mit eingeschaltetem Geologen und könne dies nur zur Reduzierung von unvorhersehbaren Kosten empfehlen. Das Honorar eines guten Geologen liegt in der Regel immer weit unter den Kosten, die durch seine Feststellungen eingespart werden können.
Unsicherheiten durch evtl. Kampfmittel lassen sich ebenfalls eingrenzen, wie auch das evtl. Vorhandensein von archäologischen Funden.
Ebenfalls kann ein unverhältnismäßig kalter und langer Winter evtl. zu Mehrkosten führen.
Zur Baukostenplanung gehört somit auch eine Risikoplanung in der Sicherheiten beziffert und verwaltet werden.
Oft kommt dann von Bauherrenseite das Argument, einen Generalunternehmer zu beauftragen, um auf der sicheren Seite zu stehen. Dazu lässt sich sagen, dass ein Generalunternehmer sich seine Garantie auch bezahlen lässt und auch muss.
Auch das Argument, die Unternehmer nur mit Pauschalverträgen zu beauftragen hat in seltenen Fällen Erfolg. Kennt man die einschlägigen höchstrichterlichen Urteile, weiß man, dass die Unternehmer trotzdem in vielen Fällen Mehrkosten geltend machen können und dies auch tun.
